Оцінка комерційної нерухомості
в Києві та по всій Україні

Вартість фіксована для всіх регіонів України.

Так, ми здійснюємо виїзд на об'єкт.

Ви отримаєте повний комплект документів з оцінки нерухомості.

Основними методами незалежної оцінки комерційної нерухомості є метод прямої капіталізації доходів і метод дисконтування майбутніх грошових потоків.

Суть даного підходу полягає в тому, що ціна комерційної нерухомості буде дорівнювати вартості доходів, які даний комерційний об'єкт принесе в майбутньому.
Для визначення розміру потенційного доходу комерційної нерухомості оцінювачі розраховують орендну ставку, по якій даний об'єкт може здаватися в оренду.
Щоб визначити, якою буде сума чистого доходу, необхідно з величини потенційного валового доходу відняти всі витрати, пов'язані з експлуатацією даного об'єкта. До витрат відносяться як безпосередньо витрати, які несе власник (комунальні платежі, орендні платежі за право користування земельною ділянкою, витрати на експлуатацію об'єкта, податок на майно і т.д.), так і втрачені доходи, у вигляді неотримання орендних платежів, пов'язаних з недобросовісністю орендаря або з пошуком нового орендаря.

Для отримання ринкової вартості по дохідному підходу, величину майбутнього чистого операційного доходу необхідно привести в поточну вартість. Робиться це шляхом дисконтування майбутніх грошових потоків в поточну вартість за відповідною ставкою дисконтування. Ставка дисконтування визначається як середня норма прибутковості інвестицій в порівняні з ризикованості активи.

На ринкову або оціночну вартість приміщення впливає досить велика кількість чинників і характеристик самого об'єкта: його цільове призначення, поверховість, наявність окремого входу, можливість під'їзду (важливо для торгівельних, виробничих і складських приміщень), місце розташування, пішохідна прохідність і щільність пішохідного потоку, якість ремонту, фізичний стан, наявність всіх сучасних комунікацій (опалення, водопостачання, електроенергія, мережа інтернету, система кондиціонування і вентиляції і т.д.).

Перелік документів, необхідних для складання звіту з оцінки комерційної нерухомості:
• Правовстановлюючий документ на об'єкт комерційної нерухомості (договір купівлі-продажу, свідоцтво на право власності тощо);
• Технічний паспорт БТІ;
• Державний акт на право власності на земельну ділянку або договір оренди на земельну ділянку під об'єктом оцінки (для окремо розташованих будівель);
• Довідка про балансову вартість об'єкта оцінки;
• Договора оренди в разі, якщо будівля здається в оренду;
• Умовно-постійні витрати з нерухомого майна (у середньорічному обчисленні): податки, страхові внески, платежі за земельну ділянку;
• Умовно-змінні витрати з нерухомого майна: комунальні, за технічне обслуговування всіх систем, послуги охорони, клінінгу, заробітна плата обслуговуючого персоналу з урахуванням податків, витрати на рекламу, юридичне обслуговування, і на управління об'єктом;
• Охоронне свідоцтво (в разі, якщо об'єкт є пам'яткою історії або архітектури);
• Свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи, копія документа про призначення директора на посаду, копія паспорта директора.

Фактори, які визначають ціну комерційної нерухомості:

1. Розміщення будівлі;
2. В якому році побудований об'єкт;
3. Наявність охорони і території для паркування;
4. У якому технічному стані знаходиться об'єкт;
5. Як облаштована інфраструктура району;
6. Скільки населення проживає в районі.

Якщо відсутні всі документи на об'єкт нерухомості, оцінку його ринкової вартості зробити не можна, оскільки в цьому випадку неможливо визначити юридичні права замовника оцінки, неможливо встановити точні кількісні параметри об'єкта (загальну площу, конструктивні особливості, об'ємно-планувальні рішення і т.д.), неможливо встановити характер землекористування.

Оцінка майна проводиться у випадках, встановлених законодавством України, міжнародними угодами, на підставі договору, а також на вимогу однієї зі сторін угоди та за згодою сторін.

Проведення оцінки майна є обов'язковим у випадках:
- створення підприємств (господарських товариств) на базі державного майна або майна, що перебуває в комунальній власності;
- реорганізації, банкрутства, ліквідації державних, комунальних підприємств та підприємств (господарських товариств) з державною часткою майна (часткою комунального майна);
- виділення або визначення частки майна у спільному майні, в якому є державна частка (частка комунального майна);
- визначення вартості внесків учасників та засновників господарського товариства, якщо до зазначеного товариства вноситься майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна), а також у разі виходу (виключення) учасника або засновника зі складу такого товариства;
- приватизації та іншого відокремлення у випадках, встановлених законом, оренди, обміну, страхування державного майна, майна, що перебуває у комунальній власності, а також повернення цього майна на підставі рішення суду;
- переоцінки основних фондів для цілей бухгалтерського обліку;
- оподаткування майна згідно з законом, крім випадків визначення розміру податку - при спадкуванні власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою; - визначення збитків або розміру відшкодування у випадках, встановлених законом;
- в інших випадках за рішенням суду або у зв'язку з необхідністю захисту суспільних інтересів.

Проведення незалежної оцінки майна є обов'язковим у випадках застави державного та комунального майна, внесення державними науковими (науково-дослідними, науково-технологічними, науково-технічними, науково-практичними) установами та державними університетами, академіями, інститутами майнових прав інтелектуальної власності як внесок до статутного капітал господарських товариств, відчуження державного та комунального майна способами, що не передбачають конкуренцію покупців у процесі продажу або у разі продажу одному покупцю, визначення збитків або розміру відшкодування, під час вирішення спорів та в інших випадках, визначених законодавством або за згодою сторін.

На ринкову або оціночну вартість приміщення впливає досить велика кількість чинників і характеристик самого об'єкта: його цільове призначення, поверховість, наявність окремого входу, можливість під'їзду (важливо для торговельних, виробничих і складських приміщень), місце розташування, пішохідна прохідність і щільність пішохідного потоку, якість ремонту , фізичний стан, наявність всіх сучасних комунікацій (опалення, водопостачання, електроенергія, мережа інтернету, система кондиціонування і вентиляції і т.д.)

Традиційно найпоширеніша необхідність оцінки - з'ясування реальної ринкової ціни об'єкта нерухомості з метою укладення щодо нього угоди купівлі-продажу. Звіт про оцінку допоможе продавцеві позначити реальну вартість об'єкта, уникнувши відсутності попиту через завищену ціну, або недоотримання коштів через оголошеної заниженою вартістю. Для покупця Звіт незалежного оцінювача буде найбільш вагомим аргументом, що зменшує суперечка з продавцем щодо коректності ціноутворення на об'єкт нерухомості;

Друга за популярністю ситуація, в якій необхідна оцінка вартості комерційної нерухомості - оформлення банківських кредитів, коли при укладанні з банком договору кредитування комерційна нерухомість виступає в якості застави. Не секрет, що досить часто будь-яка комерційна діяльність потребує у короткостроковій або довгостроковій фінансовому підживленні, і банківський кредит - найпростіший і зручний вихід в такій ситуації. У більшості випадків банки пропонують набагато вигідніші умови кредитування, якщо матеріальним забезпеченням (заставою) є об'єкт нерухомості. Надаючи в якості застави комерційну нерухомість, необхідно документально підтвердити її вартість;

Страхування. Страхуючи об'єкт нерухомості, необхідно надати в страхову компанію підтвердження його реальної ринкової вартості, цей документ буде основою розрахунків суми виплати страхової премії в результаті настання страхового випадку;

Вартість об'єкта комерційної нерухомості може бути внесена до установчих документів підприємства. Для цього також потрібно звіт незалежного оцінювача;

Інші випадки, такі як будь-які операції з відчуження нерухомості, судові суперечки і багато інших ситуації, які можуть виникнути в процесі здійснення комерційної діяльності.

Оцінка комерційної нерухомості - досить складна оцінна процедура. Складність полягає в тому, що типів і призначень комерційної нерухомості існує величезна кількість, і застосовувати порівняльний підхід (порівнюючи оцінюваний об'єкт з подібними) часом просто неможливо. Складно знайти абсолютний аналог об'єкту комерційної нерухомості, наприклад, вартість двох однакових за площею магазинів в одному районі міста може мати відчутні відмінності тільки через їх різне розташування, хоча перебувати вони можуть на відстані декількох сотень метрів один від одного.